As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício só podem ser realizadas após autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria de dois terços do valor total do prédio.

Sim, mas desde que cumpra os seguintes requisitos:

São permitidas inovações nas partes comuns do edifício, desde que não prejudiquem a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns. As obras que constituam inovações dependem da aprovação em assembleia de condóminos por maioria de dois terços do valor total do prédio.

Ressalve-se que a assembleia de condóminos não pode aprovar inovações nas partes comuns que prejudiquem a utilização por parte de alguns dos condóminos quer da sua fracção, quer das coisas comuns.

As inovações são alterações introduzidas na substância ou na forma das partes comuns de um edifício, bem como modificações quanto à afectação ou destino das mesmas. Distingue-se de simples reparação ou reconstituição das coisas que vise repô-las no seu estado primitivo de utilização. As inovações são obras facultativas, pois não são essenciais para a manutenção do prédio, mas sim destinadas a melhorar as partes comuns ou em prol do interesse colectivo. São exemplos a instalação de antenas parabólicas, de elevadores, de um sistema central de ar condicionado, de modificação da porta de entrada do prédio, ou da transformação de garagens em lojas.

A realização deste tipo de obras é uma das funções do administrador. Sendo obras de conservação não é obrigatório a prévia aprovação da assembleia de condóminos, mas é aconselhável que os condóminos sejam ouvidos, nomeadamente quanto à aprovação do seu orçamento, caso a quantia em causa seja significativa.

Sim, pois os condóminos, nos termos do artigo 1422.º do Código Civil estão sujeitos, tanto nas suas fracções como relativamente às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e comproprietários de bens imóveis. Assim sendo, devem respeitar as distâncias consignadas na lei, nomedamente as que constam no artigo 1360.º do Código Civil.

Na medida em que se trata de obras na fracção do condómino, isto é, de sua propriedade exclusiva, pode nele fazer obras, mas considerando que terá de ter a aprovação dos restantes condóminos, por maioria de dois terços, caso o título constitutivo seja omisso quanto ao fim do sótão, ou por unanimidade em caso de o referido título constitutivo explicitar a sua finalidade (referindo por exemplo que se destina a arrumos).

Por outro lado, há que ter em conta que a autorização dos restantes condóminos é necessária caso as obras em causa impliquem a elevação do telhado e alterem a linha arquitectónica do edifício.

Embora o n.º 3 do artigo 1424.º do Código Civil refira que as despesas relativas “às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem”, há situações que levantam dúvidas, como o caso dos terraços que servem exclusivamente os condóminos que o utilizam. Estas dúvidas surgem, porque os terraços de cobertura do edifício são obrigatoriamente considerados como partes comuns, tal como consta no n.º 1, alínea b), do artigo 1421.º do Código Civil.

Assim, neste caso, deve preponderar o bom senso derivado da análise da finalidade da obra a efectuar. Caso esta seja essencial para a boa conservação do edifício, dela beneficiando todos os condóminos (como por exemplo, para prevenir ou impedir infiltrações) as despesas deverão ser suportadas por todos, apesar de o uso dessa parte comum ser em benefício de apenas um deles.

Se as obras se destinarem apenas a satisfazer o condómino que se serve dessa parte comum (como por exemplo a simples mudança de pavimento por razões estéticas), deve ser este a suportar integralmente os respectivos custos. Deverá também verificar-se se a necessidade de obras resulta da utilização indevida do terraço, pois se, por exemplo, houver infiltrações cuja origem esteja na construção de canteiros pelo condómino, a responsabilidade será deste.

São prioritárias as obras que correspondam a reparações indispensáveis e urgentes, como no caso de fugas de gás na conduta geral do prédio ou ruptura de canalizações nas partes comuns. Dado o perigo destas situações, o administrador deve agir de imediato. Se este for pouco diligente, ou não estiver disponível no momento da ocorrência, qualquer condómino pode tomar a iniciativa das reparações. Posteriormente, deve ser convocada uma assembleia de condóminos para ser analisada e aprovada a actuação do referido condómino.

O dano a evitar com a reparação deve ser eminente e concreto, verdadeiramente indispensável, pois se a reparação for necessária, mas não urgente, não colocando em causa a segurança do prédio ou das suas fracções, deve a obra ser obtida através do Administrador ou da Assembleia de Condóminos. Caso contrário, o condómino arrisca-se a não ser reembolsado das despesas feitas.

Como é fácil haver divergências entre os condóminos sobre a classificação de uma reparação como indispensável e urgente, e sobre o reembolso ao condómino que a efectuou, é aconselhável que qualquer obra seja feita depois de uma deliberação da Assembleia de Condóminos ou recorrendo ao Administrador. Quando um condómino realize tais obras sem estarem reunidas as referidas condições, não perde o direito a ser reembolsado, mas terá de fundamentar esse direito com base nas regras do enriquecimento sem causa, nos termos do Código Civil (recorrendo à ideia de que não podem os outros condóminos “enriquecer”, beneficiando de uma reparação que deveria ser suportada por todos).

São obrigatórias obras de conservação e beneficiação nos prédios, pelo menos de oito em oito anos, de acordo com o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU). No entanto, independentemente deste prazo, as Câmaras Municipais podem fazer uma vistoria a um edifício e, se este tiver insuficientes condições de segurança, solidez e salubridade, determinar que sejam feitas obras.

Não é necessário autorização dos condóminos para fazer obras no interior das fracções como a substituição de armários de cozinha, colocação de chão novo, ou substituição de canalizações.

Contudo, não pode modificar a estrutura resistente do prédio (pilares, vigas), a fachada, a forma do telhado e a dimensão do prédio. A alteração ao arranjo estético ou à linha arquitectónica necessitam de aprovação por maioria de dois terços e respectiva autorização pela Câmara Municipal.

Não. Embora afecto ao uso exclusivo da fracção, o terraço é, nos termos do artigo 1421.º do Código Civil, uma parte comum, pelo que a construção de uma cobertura em parte descoberta de uma fracção autónoma, na medida em que pressupõe a alteração da linha arquitectónica do edifício, tem de ser previamente autorizada em assembleia de condóminos por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. O condómino que não obtenha a referida autorização estará a violar o disposto no n.º 2, alínea a) do artigo 1422.º do Código Civil, podendo ser obrigado a demolir o que será considerado como obra nova e a repor a situação anterior.

Em primeiro lugar, convém relembrar que as inovações para serem realizadas carecem de autorização da maioria de dois terços do valor do prédio e, ainda assim, não podem prejudicar a utilização por parte de qualquer condómino das coisas próprias e das comuns. Quando estes requisitos não sejam preenchidos, o condómino não poderá pedir uma indemnização em dinheiro, mas apenas a reposição do prédio no seu estado anterior, pois é essa a sanção aplicável por lei. A afectação das partes do prédio ao fim respectivo é do interesse de todo o condomínio, pelo que as regras do Código Civil relativas à indemnização (artigos 566.º e 829.º) não têm aplicação.

O administrador tem legitimidade para proceder ao embargo, nos termos do artigo 1437.º, n.º 1, do Código Civil (que concede aos administradores do condomínio legitimidade para agir em juízo contra terceiros), e do artigo 1436.º, alínea f), que menciona ser uma das funções do administrador a de "realizar actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns".

Se os defeitos ou danos da varanda forem no seu exterior, a responsabilidade é de todos os condóminos, pois as fachadas do prédio são uma parte comum. Mas se o problema tiver origem no interior da varanda, como na sua base, a responsabilidade pertence ao condómino que for proprietário da fracção.

Desde o contador até à fracção a responsabilidade é do proprietário da mesma. Do contador fora, e até à conduta geral de abastecimento, a responsabilidade é do condomínio. A partir da conduta geral o responsável é a entidade fornecedora da água (ex.: Serviços Municipalizados de Água e Saneamento).

Antes de se contratar qualquer serviço para realização de obras, convém solicitarem-se diversos orçamentos, de preferência o mais discriminados possíveis, com a especificação dos trabalhos a efectuar, os materiais a utilizar, os prazos de execução e as formas de pagamento e o respectivo custo. Poderá ser conveniente, em certas obras de grande envergadura, proceder-se à realização de um contrato de empreitada, nomeadamente ao abrigo dos artigos 1207.º a 1230.º, do Código Civil.