A assembleia de condóminos é o órgão mais importante do condomínio, sendo composta por todos os condóminos proprietários de todas as fracções pertencentes ao prédio, independentemente do seu uso e área.

A assembleia de condóminos está limitada pelas normas imperativas da lei e pelo título constitutivo. Tem poder para deliberar sobre todas as questões respeitantes às partes comuns do prédio mas não pode contrariar a lei. Pode, todavia, alterar o título constitutivo por deliberação unânime.

Anualmente é obrigatória a realização de uma reunião, convocada pelo administrador, com a finalidade de discutir e aprovar as contas do último ano e aprovar o orçamento para o ano corrente.

A lei estabelece a realização desta reunião na primeira quinzena do mês de Janeiro, mas esta data pode ser alterada por acordo de todos os condóminos, consignada em Acta ou Regulamento Interno.

Não existe obrigatoriedade de realização de reuniões extraordinárias, podendo estas ser convocadas, sempre que necessário, pelo administrador. Os condóminos poderão também convocar uma assembleia extraordinária, desde que representem pelo menos 25% do valor do prédio (25 votos em percentagem, ou 250 votos em permilagem).

Apenas se houver pretensão de recorrer dos actos do administrador poderá um único condómino convocar a assembleia.

Os condóminos devem ser convocados por carta registada enviada com dez dias de antecedência, ou através de um aviso convocatório que terá de ser feito com a mesma antecedência, tendo, neste caso, de haver recibo de recepção assinado pelos condóminos. Para este efeito, poderá ser utilizado um livro de protocolo de entrega de correspondência, ou uma folha criada para o efeito.

Considera-se efectuada a convocatória, na forma e com a antecedência devida, que não seja recebida por culpa exclusiva do destinatário, como é o caso de este se ausentar para parte incerta, de não comunicar ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante, de se recusar a receber a carta ou de não a levantar nos correios.

Embora este seja um procedimento habitual, é incorrecto pois não é possível provar a sua efectiva leitura ou conhecimento por todos os condóminos, nem o cumprimento do requisito legal da antecedência mínima de dez dias para o envio ou entrega da convocatória.

Assim, deverão ser seguidas as regras mencionadas no ponto anterior, sob pena de se poder dar origem à anulação das deliberações que a assembleia venha a tomar.

Todos os condóminos devem ser convocados, seja qual for a sua residência, no País ou no Estrangeiro. A convocatória deve ser remetida para o endereço postal conhecido ou previamente comunicado ao administrador do condomínio, podendo também ser entregue pessoalmente.

A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade de votos.

A ordem de trabalhos permite que cada condómino se prepare adequadamente para intervir na discussão e votações, e será seguida por quem for designado para presidir à reunião, dirigindo, orientando e disciplinando os trabalhos da assembleia.

Embora não sendo obrigatório, convém indicar uma segunda data (dia, hora e local) para reunião em 2.ª convocatória, para a eventualidade de não comparecer o número de condóminos suficiente para deliberar em 1.ª convocatória.

Caso não tenha sido logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

Quanto às deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, e sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes.

Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem atribuída à sua fracção.

Sendo normalmente o prédio considerado como um todo com mil unidades (isto é, mil votos), cada fracção tem direito a número de votos correspondentes à sua permilagem, de acordo com o título constitutivo da propriedade horizontal. Por exemplo, uma fracção com uma permilagem de 125 tem direito a 125 votos, enquanto que uma fracção com permilagem de 20 tem direito a apenas 20 votos. Assim, cada fracção tem direito a tantos mais votos, quantos a proporção da sua permilagem.

No entanto, caso o Regulamento do Condomínio o determine, a cada fracção poderá corresponder um único voto.

Em regra, as decisões da assembleia de condóminos são tomadas por maioria simples dos votos representativos da totalidade do valor do prédio.

No entanto, há certas deliberações previstas na lei ou definidas no regulamento do condomínio que podem exigir diferente aprovação, quer por maioria qualificada (dois terços do valor do prédio) ou por unanimidade.

Exigem uma maioria qualificada as seguintes deliberações:

Sim. Exigem a não oposição dos condóminos as seguintes medidas:

Precavendo a dificuldade de reunir todos os condóminos na respectiva Assembleia de Condóminos, o Código Civil estabelece as deliberações que carecem de unanimidade de todos os condóminos, podem ser aprovadas apenas por unanimidade dos condóminos presentes, desde que estes representem pelo menos dois terços do valor do prédio, e sob a condição de aprovação por parte dos condóminos ausentes, nos seguintes termos:

A lei permite que outra pessoa represente o condómino, devendo ser passada uma declaração de delegação de poderes.

Se o condómino não tiver tido oportunidade de indicar quem o represente pode, por telefone, informar outro condómino sobre como iria votar. Esse condómino deverá informar a assembleia que o vai representar e, posteriormente, o condómino ausente ratificar, ou seja, aceitar as decisões tomadas em seu nome.

Se as deliberações da assembleia forem contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados, estas podem ser anuladas a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado. Para o efeito, no prazo de 10 dias contando da deliberação, para os condóminos presentes, ou contando da sua comunicação para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas e ineficazes. Igualmente, no prazo de 30 dias, nos termos mencionados, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.

O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.

A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou a quem a assembleia designar para o efeito.

São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado. Devem ser lavradas no respectivo livro ou em folhas soltas, devidamente numeradas e rubricadas.

Nas actas devem ser consignadas as deliberações tomadas em reunião da assembleia de condóminos. Quando essas deliberações constem de escritura pública ou de documento fora das referidas actas (por exemplo, o regulamento do condomínio), o presidente da reunião ou o secretário inscrever no livro ou nas folhas menção da sua existência.

O administrador deve guardar todas as folhas, as quais devem ser encadernadas depois de utilizadas.

Decorridos 10 exercícios após aquele a que se reportam, podem ser substituídas por outra forma adequada de suporte (exemplo: microfilmes ou por outra forma informática ou digital).

Sempre que as actas sejam registadas em folhas soltas, deve a administração tomar as precauções e as medidas necessárias para impedir a sua falsificação. (cf. artigo 63.º, n.ºs 4, 5, 6 e 10, do Código das Sociedades Comerciais, conjugado com os artigos 1430.º, n.º 1 e 1436.º, alínea m), ambos do Código Civil, com o artigo 1.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, e com o artigo 24.º, n.º 4, do Decreto-Lei n.º 135/1999, de 22 de Abril).

No cabeçalho da acta deve constar em primeiro lugar o seu número, preferencialmente por extenso. Deve-se identificar que tipo de acta se trata (ex.: acta da assembleia constituinte do condomínio, ou seja a primeira do condomínio; acta da assembleia anual do condomínio ou acta de assembleia extraordinária. Deve ainda constar no início da acta a direcção completa do condomínio, bem como o dia, lugar e hora da reunião, a informação se esta reunião corresponde à 1.ª ou 2.ª convocatória, e a forma de convocação.

Em seguida deve constar a ordem de trabalhos, e, depois, o nome do presidente e, caso os haja, do secretário ou relator. Deve ainda mencionar-se os condóminos presentes ou representados (ou mencionar a existência de lista de presenças assinada que deve ficar anexa à acta), e a verificação dos condicionalismos para a constituição legal da assembleia, nomeadamente a existência de quórum.

Nos parágrafos seguintes, devem inserir-se o teor das deliberações tomadas relativamente aos pontos da ordem de trabalhos, propostas apresentadas, resultado das votações com indicação dos sentidos de votos, e declarações que os condóminos entendam importante serem registadas.

Caso haja assuntos discutidos, mas que não estavam incluídos na ordem de trabalhos, devem estes ser estes em seguida indicados.

Finalmente, conter o termo de encerramento, mencionando os eventuais anexos à acta (lista de presenças, procurações, ou documentos apresentados), seguido das assinaturas dos condóminos presentes.

As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções.

A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportados pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.
Este facto é significativo da extrema importância destas actas, pelo seu valor em acção judicial, pois permitem proceder à penhora de bens do devedor, na medida suficiente para pagar a dívida, e à cobrança dos respectivos juros e custas do processo judicial.

Se o condómino tiver participado na Assembleia de Condóminos e recusar injustificadamente assinar a acta, deve ser judicialmente notificado para o fazer em prazo não inferior a oito dias.

Decorrido este prazo, a Acta tem a força probatória referida no Artigo 1.º, n.º 2, do Decreto-Lei nº. 268/94, de 25 de Outubro, desde que esteja assinada pela maioria dos condóminos que tomaram parte na Assembleia de Condóminos.

O condómino notificado judicialmente pode invocar, justificando e provando em juízo, a falsidade da acta. (cf. artigo 63.º, n.º 3, do Código das Sociedades Comerciais, conjugado com o artigo 1.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro). Pode-se recusar assinar uma acta da reunião da Assembleia de Condóminos que não reproduza com verdade o que efectivamente foi deliberado na reunião.

A recusa injustificada da assinatura da Acta é punível com sanção de multa até 120 dias (art.º 521.º do Código Comercial).